7758 Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости в целях аренды

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости является важной составляющей частью сектора национальной рыночной экономики, который представляет собой, совокупность объектов недвижимости, совокупность экономических субъектов, функционирующих на рынке, а также совокупность деятельности процессов, происходящих на рынке. Процессов воспроизводства, создания объектов недвижимости, процессов использования, обмена и продажи объектов недвижимости, а также механизмов обеспечивающих само функционирование рынка, его инфраструктуры и правовой среды. Развитие рынка недвижимости всегда влечёт за собой развитие сектора национальной рыночной экономики. Наличие данного фактора указывает на необходимость осуществления строгого и постоянного контроля над деятельностью процессов происходящих на рынке недвижимости, определяет важность и значимость правового регулирования, направленного на чёткую организацию и координацию деятельности коммерческих и некоммерческих организаций в рамках данного правового поля.
Согласно, Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.
Мировая практика определяет недвижимость, как участок территории с имеющимися на нём природными ресурсами, почвой, зелеными насаждениями и др. Земля здесь выступает в роли физического объекта, включая объекты созданные либо природой, либо руками человека, вне зависимости от их происхождения .
Со времён римского права, берёт своё начало деление имущества, как движимое и недвижимое. Базой, без которой невозможно существование развитого общества и государства, является наличие недвижимого имущества у граждан, организаций и самого государства. Реальная земельная и материальная собственность, включающая всё материальное имущество под поверхностью земли и над её поверхностью или прикрепленное к земле, считается недвижимым имуществом. Физической сутью объекта недвижимости, является материальный объект, созданный природой, это земельный участок или участок созданный руками человека, это могут быть здания, строения, сооружения. Наличие недвижимости у граждан, организаций и государства соответственно предполагает и оценку этого имущества. Право на проведение оценки объекта недвижимости, устанавливается в строгом соответствии соответствие с Законом РФ «Об оценочной деятельности». Оно является безусловным. Право на проведение оценки объекта недвижимости не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного или статистического и бухгалтерского учета и отчетности.
Оценка недвижимости, является наукой прикладного экономического анализа. Целью данного анализа, является исследование спроса и предложения на существующем, рынке недвижимости. Оценка недвижимости, заключается в выявлении для объекта оценки, наиболее эффективного с экономической точки зрения, использования. Оценка недвижимости разрабатывает модели оценки объекта, которые прогнозируют наибольшую вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости, позволяет выявить итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив недвижимого имущества, как наиболее вероятное значение цены. Правильно определенная цена на недвижимость является одним из самых главных преимуществ, при её продаже. Предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную, попасть в конъюнктуру рынка безусловно, является, главной задачей для собственника. Для того чтобы оценить имеющуюся недвижимость, необходимо использовать услуги специалиста оценщика. Цена объекта недвижимости может упасть или вырасти в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка, соответственно и оценка недвижимости предназначена для того, чтобы показать реальную стоимость объекта недвижимости на текущий момент времени.
Законодательство Российской Федерации чётко регламентирует все виды хозяйственной деятельности, непосредственно связанные с оценкой недвижимости, что говорит о важности проблемы, по оценке земли и оценке объектов недвижимости.
Актуальность данной дипломной работы состоит в степени важности оценки стоимости недвижимого имущества для граждан, организаций и государственных органов управления. Так как продажа и использование объекта недвижимости не всегда выступает в роли фактора приносящего дополнительную прибыль или дополнительный доход. Большинство случаев составляют, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка недвижимого имущества с целью обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решаются вопросы вступления в наследство, вопросы внесения недвижимости в уставной капитал, раздел недвижимого имущества граждан или организаций по решению суда, в целях определения справедливой стоимости денежной компенсации, а также при страховании объектов недвижимости и др .
Практическая значимость данной дипломной работы состоит в понимании степени важности оценки объекта недвижимости, как сложного научного,
экономического, процесса, требующего высокой квалификации оценщика. Процесса, требующего понимания принципов и методов оценки, способствующего специалисту в свободной ориентации на рынке недвижимости. Процесса помогающего получить все необходимые знания о направлении и развитиях тенденций спроса и предложения в различных сегментах рынка недвижимости.
Коммерческая недвижимость в отличие от других видов недвижимости, имеет ярко выраженную направленность на получение дохода владельцем недвижимости от сдачи ее в аренду или от использования с учётом собственного интереса предпринимательской цели. Рынок коммерческой недвижимости имеет свою особенность, этой особенностью, является тесная взаимосвязь со сложившимися экономическими факторами в регионе. Спрос и цена на коммерческую недвижимость выше и сильнее в том случае, когда на рынке имеется в наличие присутствия такого фактора, как фактор активного развития бизнеса.
Объектом исследования дипломной работы выступает оценка коммерческой недвижимости на рынке коммерческой недвижимости в г. Елец.
Предметом изучения дипломной работы будет выступать процесс формирования оценочной стоимости коммерческой недвижимости.
Цель дипломной работы - определение оценочной стоимости коммерческой недвижимости на примере конкретного офисного помещения в целях дальнейшей сдачи его в аренду.
Задачами данной дипломной работы в соответствии с поставленной целью будут являться:
1)исследования теоретической основы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;
2)исследования нормативно правовой базы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;
3)выявление характеристик объекта оценки и его непосредственного окружения;
4)обоснование рыночной стоимости объекта оценки на основании трех общепринятых подходов оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;
5)окончательное формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.
В первой главе дипломной работы будут рассмотрены вопросы, связанные с характеристикой объекта исследования в г. Елец. Определены функции и особенности рынка коммерческой недвижимости с учётом всех факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости. Будет дана полная характеристика коммерческой недвижимости, определена её классификация, раскрыты нормативно-правовые аспекты, на которых базируется оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости.
Во второй главе дипломной работы мы рассмотрим, сравнительный, доходный и затратный подходы, применяемые в оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости, в соответствии с нормами установленными, Федеральным Стандартом Оценки и Международным Стандартом Оценки. Определим принципы, сущность и особенности методов, используемых в сравнительном, доходном и затратном подходе. Рассмотрим особенность оценки коммерческой недвижимости в целях аренды.
Третья глава будет посвящена практической части. На примере конкретного офисного помещения, мы определим рыночную стоимость коммерческой недвижимости, применяя при этом, соответствующий практическому заданию подход для точной оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Определим рыночную стоимость объекта оценки, используя метод свойственный выбранному нами подходу или сочетание методов, если таковое возможно.
Проведём согласование итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Информационной базой данной дипломной работы являются законодательные акты, нормативные документы по вопросам оценки рыночной стоимости недвижимости: Федеральный закон РФ, Гражданский кодекс РФ, рекомендации Межведомственного совета по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки и нормативные акты СРОО. Также использованы источники учебной, монографической и периодической литературы, методические материалы.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ ……………………………………………………………………………..5

Глава 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

Характеристика рынка объекта исследования (в городе Елец)…………….11
Характеристика коммерческой недвижимости на примере офисного помещения…..………………………………………………………………....24
Нормативно-правовые аспекты в оценке недвижимости………………......34

Глава 2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ………………..……41

2.1 Подходы и методы к оценке недвижимости (ФСО И МСО)…………….....41
2.2 Особенности оценки коммерческой недвижимости в целях аренды……....58

Глава 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОМЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ОФИСНОГО ПОМЕЩЕНИЯ…......................73

3.1 Подходы и методы применяемые в отчёте…………………………..………73
3.2 Согласование стоимости…………………….………………………………...98

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………103
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………..…..106
ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………………..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подведем итог. Целью данной бакалаврской работы являлось определение оценочной стоимости коммерческой недвижимости на примере конкретного офисного помещения в целях дальнейшей сдачи его в аренду.
Объектом исследования данной бакалаврской работы выступила оценка объекта коммерческой недвижимости на рынке коммерческой недвижимости.
Предметом изучения данной бакалаврской работы выступил процесс формирования оценочной стоимости объекта коммерческой недвижимости.
Достижение цели предполагало решение следующих задач:
1)исследования теоретической основы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;
2)исследования нормативно правовой базы оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;
3)выявление характеристик объекта оценки и его непосредственного окружения;
4)обоснование рыночной стоимости объекта оценки на основании трех общепринятых подходов оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости;
5)окончательное формирование заключения об итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки.
Первая задача решалась нами в ходе теоретического изучения понятия: «оценка рыночной стоимости, объектов коммерческой недвижимости». Мы выяснили, что, оценка недвижимости, является наукой прикладного экономического анализа. Целью данного анализа, всегда будет, является, исследование спроса и предложения на существующем, рынке коммерческой недвижимости, для выявления наиболее эффективного с экономической точки зрения, использования объекта оценки.
В ходе решения второй задачи, мы ознакомились с основными нормативно правовыми аспектами, на которые опирается оценочная деятельность на территории РФ. Изучили общие положения Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 135-ФЗ от 29 июля 1998г., и других нормативно правовых документов.
Для решения третьей задачи, был подробно проанализирован рынок коммерческой недвижимости города Елец и проанализированы особенности свойственные рынку недвижимости. Определено влияние факторов спроса и предложения на рынок коммерческой недвижимости, изучены характеристики отдельных сегментов рынка коммерческой недвижимости и классификация объектов коммерческой недвижимости.
Для решения четвёртой задачи, мы рассмотрели сравнительный, доходный и затратный подходы, применяемые в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, в соответствии с нормами установленными, Федеральным Стандартом Оценки и Международным Стандартом Оценки. Ознакомились с методами, им свойственными. Определили условия, при которых применяется тот или иной подход, для определения рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости и сопутствующий ему метод. Выбрали один из подходов и провели расчёты, связанные с определением стоимости объекта оценки.
Пятая задача решалась нами в процессе согласования окончательной стоимости объекта оценки.
В первой главе бакалаврской работы мы рассмотрели вопросы, связанные с характеристикой объекта исследования. Определили функции и особенности рынка коммерческой недвижимости с учётом всех факторов, оказывающих влияние на формирование рыночной стоимости, объектов коммерческой недвижимости. Мы дали полную характеристику объектов коммерческой недвижимости, определили их классификацию. Мы определили цели оценки объектов недвижимости, раскрыли принципы формирования рыночной стоимости и определили факторы, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Мы раскрыли нормативно-правовые аспекты, на которых базируется оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Во второй главе бакалаврской работы мы рассмотрели, сравнительный, доходный и затратный подходы, применяемые в оценке рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, в соответствии с нормами установленными, Федеральным Стандартом Оценки и Международным Стандартом Оценки. Мы определили принципы, сущность и особенности методов, используемых в сравнительном, доходном и затратном подходе. Мы рассмотрели особенность оценки объектов коммерческой недвижимости в целях аренды.
В третьей главе бакалаврской работы посвященной практической части, мы на примере конкретного офисного помещения, определили рыночную стоимость объекта коммерческой недвижимости в целях аренды. Мы применили при этом, для точной оценки рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости, соответствующие практическому заданию подходы доходный и сравнительный. Провели согласование итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Таким образом, можно считать все задачи, поставленные в рамках бакалаврской работы, выполненными.
Результатом данной бакалаврской работы, явился полный анализ оценочной деятельности с точки зрения науки прикладного экономического анализа и выполнений в ней нормативно правовой составляющей функции.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.


1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ (ред. 30.11.2014) // Справочная правовая система «ГАРАНТ»: НПП «Гарант-Сервис», 2014.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный Закон от 29 июля 1998г., № 135-ФЗ (ред. 08.03.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 04. 2015) // Справочная правовая система «ГАРАНТ»: НПП «Гарант-Сервис», 2015.
3. Федеральный стандарт оценки № 3: Требования к отчёту об оценки: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г., № 254 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.
4. Федеральный стандарт оценки № 2: Цели оценки и виды стоимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г., № 255 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.
5. Федеральный стандарт оценки № 1: Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г., № 256 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2007.
6. Федеральный стандарт оценки № 4: Определение кадастровой стоимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010г., № 508 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2010.
7. Федеральный стандарт оценки № 5: Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011г., № 238 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2011.
8. Федеральный стандарт оценки № 6: Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011г., № 628 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2011.
9. Федеральный стандарт оценки № 7: Оценка недвижимости: Утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014г., № 611 // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2014.
10. Об утверждении концепции формирования системы стандартов, правил и требований в сфере оценочной деятельности с учетом международных стандартов оценки: Распоряжение Минэкономразвития России от 16 июня 2014г., № 132Р-УА // Справочная правовая система «Консультант плюс»: ООО «Консультант Сервис», 2014.
11. Ардзинов В. Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В.Д. Ардзинов., В.Т. Александров. – М.: Питер - Москва, 2013. - 384 c.
12. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул. – М.: Питер - Москва, 2013. - 416 c.
13. Барщевский М. Ю. Все о недвижимости / М. Ю. Барщевский. – М.: АСТ Москва, АСТ, Астрель - Москва, 2009. - 224 c.
14. Белокрыс А. М. Основы оценки стоимости недвижимости / А. М. Белокрыс [и др.]. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2008. - 263с.
15. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. 3-е изд., перераб. и доп. / С.В. Валдайцев. – М.: ТК Велби, Изд. Проспект, 2008. - 576 с.
16. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости / А.А. Варламов, С.И. Королёв. – М.: Форум - Москва, 2010. - 288 c.
17. Головко А. И. Арендный бизнес как способ эффективного использования объектов торговой недвижимости // APRIORI Серия Гуманитарные науки – 2014. - № 1. - С 5.
18. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник для бакалавров / В.А. Горемыкин. – М.: Юрайт, 2012. - 926 c.
19. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности : учеб. пособие. / И. Л. Григорьева. – М.: Финансовый бизнес, 2004.-49 с.
20. Грибовский С. В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С. В. Грибовский, С. А. Сивец; под. общ. ред. С. В. Грибовского, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. - 368 с.
21. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости / С. В. Грибовский. – М.: Маросейка - Москва, 2009. - 432 с.
22. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости: Рекомендовано Финансовой академией при Правительстве РФ, Институтом профессиональной оценки в качестве учебника для вузов / под общ. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2007.
23. Гяфиятова Т. П. О некоторых особенностях современного рынка недвижимости / Т. П. Гафиятова, О. И. Лебедева // Проблемы современной экономики. – 2012. - № 1. - С. 298 - 302.
24. Десмонд Гленн М. Руководство по оценке бизнеса / Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. – М.: РОО Академия оценки. – М.Б.И., 1996.
25. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / Е. Н. Иванова. – М.: КноРус - Москва, 2009. - 344 с.
26. Иваницкая И. П. Введение в экономику / И. П. Иваницкая, А. Е. Яковлев. – М.: КноРус – Москва, 2010. - 240 с.
27. Каминский А. В. Анализ практики оценки недвижимости / А. В. Каминский, Ю. И. Страхов, Е. М. Трейгер. – М.: КноРус - Москва, 2004. -238 с.
28. Коупленд Том. Стоимость компаний: оценка и управление / Том Коупленд, Тим Колер, Джек Мурин. – М.: Олимп-бизнес, 1999.
29. Кузьминов Н. Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в РФ. / Н. Н. Кузьмин. – М.: М - Анкил, 2007. - 144 с.
30. Липсиц И. В. Инвестиционный анализ. Подготовка и оценка инвестиций в реальные активы: Учебник для бакалавров / И.В. Липсиц, В.В. Косов. – М.: ИНФРА-М, 2011. - 320с
31. Микерин Г.И. Международные стандарты оценки / Г. И. Микерин, Н. В. Павлов. – М.: Интерреклама, 2007.
32. Модильяни Франко. Сколько стоит фирма? / Франко Модильяни, Мертон Миллер. – М.: Дело, 1999.
33. Недвижимость: Практическая энциклопедия / А.В. Быстров и [и др.]; под ред. И. С. Радченко. – М.: Гросс – Медиа, 2005.
34. Озеров Е. С. Экономический анализ и оценка недвижимости. / Е. С. Озеров. – М.: СПб, 2007. - 536 с.
35. Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Н. Ордуэй, Д. Фридман. – М.: Дело, ЛТД, 1995.
36. Севостьянов А. В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции / А. В. Севостьянов. – М.: Изд. центр «Академия», 2008. - 304 c.
37. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости: Учебник для вузов / С.Н. Булгаков [и др.]; под ред. С.Н. Булгакова. – М.: Изд. Архитектура-С, 2007. - 352 с.
38. Рудгайзер В. М. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В. М. Рудгайзер. – М.: Дело, 2010. - 329 с.
39. Рябова С. С. История развития оценки недвижимости // Проблемы современной экономики. – 2011. - № 1. - С. 374 - 376.
40. Т. Саати. Принятие решений - Метод анализа иерархий / Саати. Т., Перевод с английского Р. Г. Вачнадзе. Издательство - Москва «Радио и связь». 1993 г.- 278 с.
41. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости / Л. Н. Тепман. – М.: ЮНИТИ, 2005. - 463 с.
42. Унтерберг Е. С. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости / Е, С. Унтерберг. – М.: Изд. Московская Финансово-Промышленная Академия - Москва, 2012. - 176 c.
43. Федотова М. А. Девелопмент в недвижимости / М. А. Федотова, Т. В. Тазизина, А. А. Бакулина. – М.: КноРус - Москва, 2013. - 264 c.
44. Шевчук Д. А. Оценка недвижимостью и управление собственностью / Д. А. Шевчук. – Ростов на Дону.: Изд. Феникс, 2007. - 155 с.
45. Аренда коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.elec.unibo.ru. cвободный. - Загл. с экрана.
46. Коммерческая недвижимость Ельца [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.elets.marketdom.ru. свободный. - Загл. с экрана.
47. Коммерческая недвижимость на продажу [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.domofond.ru. свободный. - Загл. с экрана.
48. Купить коммерческую недвижимость в Ельце [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.cre.mirkvartir.ru свободный. - Загл. с экрана.
49. Найди дом [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://naididom.com. свободный. - Загл. с экрана.
50. Недвижимость в Ельце [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.UBU.ru. свободный. - Загл. с экрана.
51. Объявления Ельца [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://yelets.dorus.ru. свободный. - Загл. с экрана.
52. Продажа коммерческой недвижимости [Электронный ресурс] / Режим доступа : http://www.sindom.ru. . свободный. - Загл. с экрана.
53. Росриэлт [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.rosrealt.ru. свободный. - Загл. с экрана