Основные подходы и методы в оценке рыночной стоимости имущества

Введение

Актуальность выбранной темы обусловлена тем, что оценка стоимости играет важную роль при покупке или продаже актива или другого предмета, представляющего ценность, которую можно оценить и сформировать в последующую цену покупки или продажи данного товара. Также одним из способов контроля, является постоянная оценка бизнеса, отражающая эффективность управления компанией высшим руководством.
Оценка предприятий как имущественных комплексов выступает в качестве одного из важнейших направлений в оценочной деятельности. Основное отличие данной оценки имущественных комплексов от непосредственно оценки бизнеса (предприятий) состоит в абстрагировании от текущего использования имущества, подвергаемого оценке, и текущего финансового положения его собственника (иначе - пользователя).
Если при проведении оценки бизнеса важными являются показатели деятельности анализируемого предприятия за прошлые периоды, важными являются не только объем производства и реализации продукции, но и сложившаяся в данном субъекте хозяйствования себестоимость продукции (работ, услуг), а вместе с тем состояние дебиторской и кредиторской задолженности, то при проведении оценки имущественного комплекса показатели состояния дебиторской и кредиторской задолженности не применяют, а показатели выпуска, реализации и себестоимости применяют в качестве ориентиров, от которых берет свое начало все дальнейшее исследование.
Общеизвестным является то, что имущество субъекта хозяйствования состоит из различных составляющих, которые принято подвергать разделению согласно разным критериям (по роли в процессе производства, конкретной форме и пр.)
Именно от всего этого в дальнейшем в большинстве своем находятся ликвидность и финансовое положение субъекта хозяйствования, его результаты экономического развития.
Данная тема была исследована различными авторами, такими как: Соколова Е.Г. , Лукьянова А.Н. , Ибраев Р.Х. , Кавиев Б.Р. , Петренева Е.А. , Докукина С.М. , Ханиева Т.С., Евсеева М.С. , Зияев Э. , Тарасова О.В. , Балашов А.И., Арсентьева И.Э. , Сукманова И.А. , Манжинский С.А. , Дамодаран А. , Козырь Ю.В. , Малахов Р.Г., Малахов Д.Г. , Войлошников М.В., Кривец В.В. , Лаврова М.И., Худорошкова М.А. , Гонин В.Н., Секисов В.А. , Гонин В.Н., Секисов В.А. , Савинова В.А., Погодина Е.В. , Карцев П.В. , Вечканов А.С. , Карцев П.В. , Ширшикова Л.А., Худорошкова М.А. , Абдуханова Н.Г., Шарафутдинова А.Ф. , Уварова Е.Е. , Балдаева Р.А., Шакирова О.К. , Бакулина А.А. , Ясницкий В.Л. , Дарькин А.О. , Андреев М., Джумаев У. , Оккель С.А. , Сулейманов С.Х. , Сафаров Г.А., Джафарова Н.Ш. , Звонов И.А., Коровина И.М. , Монин А.А.
Назаров К.С. , Бородин О.А. , Приходько Р.В., Ситников К.А. , Волович Н.В. , Меткальф Р. , Чернов Е.А. , Гайфутдинова Р.З. , Грушко Т.Г. , Мангушева Л.С. , Прешкин Г.А., Иванова Н.В. , Бакулина А.А. , Астапова А.А.
Целью работы является выявление основных подходов и методов в оценке рыночной стоимости имущества
В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:
провести теоретическое исследование аспектов оценки стоимости рыночной стоимости имущества;
определить основы оценки рыночной стоимости имущества;
выявить подходы и методы оценки рыночной стоимости имущества;
произвести оценку стоимости компании на примере ООО «Лукойл-Коми».
Данная работа состоит из введения, трех глав и заключения.
Во введении поставлены цель и задачи работы. В первой главе рассматриваются теоретические вопросы оценки стоимости бизнеса. Во второй главе представлен расчет рыночной стоимости на примере компании. Заключение содержит основные итоги проделанной работы.
При подготовке работы были применены подходы и методы оценки стоимости, а также методы финансового анализа.
Информационной базой исследования являются: нормативно-правовые акты Российской Федерации, публикации специальной периодической печати, аналитические материалы и отчетность компании.
Практическая значимость работы обусловлена тем, что рассматриваемая методика оценки в настоящей работе может быть использована в деятельности оценщиков при оценке предприятий, а результаты оценки компании отражают реальную оценку стоимости 100% доли в уставном капитале предприятия.
 

Оглавление

Введение 3
1. Теоретические аспекты оценки стоимости рыночной стоимости имущества 5
1.1 Основы оценки рыночной стоимости имущества 5
1.2. Подходы и методы оценки рыночной стоимости имущества 12
2. Оценка стоимости компании на примере ООО «Лукойл-Коми» 23
2.1. Общая характеристика компании 23
2.2. Оценка стоимости компании доходным подходом 23
Заключение 33
Список литературы 36

Заключение

Исходя из выше сказанного, можно с уверенностью заключить, что обоснованное определение стоимости предприятия, является важным условием нормального функционирования рыночной экономики.
Задачу оценки BUG можно свести к нахождению дополнительного пласта стоимости, возникающего в различные макроэкономические циклы. Для этого можно использовать методы, сочетающие одновременно доходную и затратную концепцию к оценке бизнеса, такие как модели EP (экономической прибыли) и CFROI (денежной рентабельности инвестиций).
Экономическая концепция этих моделей предполагает, что стоимость фирмы складывается из величины капитала, инвестированного в фирму и дополнительной величины денежных потоков, превышающих затраты на инвестированный капитал.
Метод CFROI более предпочтителен, поскольку в отличие от модели EP основан на денежном потоке, а не на бухгалтерской учетной прибыли.
К функциям инвестиций относятся: регулирующая, распределительная, стимулирующая, индикативная.
Регулирующей функцией является то, что инвестиции регулируют процессы воспроизводства, накопления, потребления, естественно-технических и социальных явлений и поддержания их роста.
С помощью инвестирования проводится распределение произведенного обществом продукта в его денежной форме между собственниками, различными видами и уровнями сфер деятельности.
Инвестирование способствует обновлению средств производства, стимулирование производства, науки и техники.
Инвестиции тем самым определяют темпы роста экономического развития и качественные его характеристики.
Инвестиции позволяют вырабатывать регулирующие механизмы, с помощью которых обеспечивается равновесие экономической системы.
Инвестиции сегодня являются обязательным элементом экономической системы. Инвестиции не являются кредитами и отличаются от них размером риска для инвестора.
Инвестиции возвращаются только если проект является прибыльным. Кредит в отличие от инвестиции должен быть возвращен в определенные сроки и в определенном размере независимо от степени прибыльности проекта.
Также необходимо различать инвестиции и спекуляции. В качестве критерия разграничения понятий выступает фактор времени. В случае, если операции длится более года, то перед нами инвестиция, которая даст эффект только спустя значительное время. Если операция длится меньше года – это спекуляция.
При этом при ведении биржевой торговли привлекаются портфельные инвесторы. Они могут уйти с торгов вне зависимости от длительности операции.
В данной работе проведен обзор теоретических аспектов оценки.
Исходя из целей данной работы, на основе полученных результатов обзора, автором реализованы предложения по проведению оценки стоимости компании:
выбран метод проведения оценки (метод дисконтирования денежных потоков в рамках доходного подхода) и обоснованы его преимущества;
разработана модель расчета будущих денежных потоков предприятия для прогнозного периода;
определен выбор ставки дисконтирования;
предложена методология ее исчисления;
предложена модель расчета денежного потока для постпрогнозного периода.
Эффективность предложенного методологического аппарата заключается в возможности мониторинга и контроля собственниками и менеджментом предприятия основного показателя деятельности компании - ее рыночной стоимости.
С уверенностью можно рекомендовать использовать полученные при оценке бизнеса данные при принятии управленческих решений и совершении финансово-хозяйственных сделок (в том числе и продажи бизнеса) с целью повышения их эффективности.
В качестве дальнейшего развития поставленных в данной работе вопросов, можно рассмотреть задачу согласования результатов различных подходов к оценке стоимости предприятия, что позволит получить обобщенную оценку стоимости бизнеса, учитывающую различные стороны его деятельности и потому являющуюся более сбалансированной.
Рассчитав затраты на заемный капитал и собственный капитал, можем рассчитать ставку дисконтирования, для нашего случая средневзвешенную норму доходности капитала, а также для прогнозного периода года. Так как собственный и заемный капитал будут увеличиваться пропорционально, то и значение ставки дисконтирования будет постоянным и составит15,5 %.
В заключении можно сделать вывод, что компания ООО «Лукойл-Коми» является очень привлекательной для различного рода инвестирования в нее.

Список литературы

2) "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)
3) Абдуханова Н.Г., Шарафутдинова А.Ф. Оценка платежеспособности компании-заемщика при лизинговых схемах финансирования в ЖКК // Российское предпринимательство. 2015. Т. 16. № 19. С. 3277-3284.
4) Андреев М., Джумаев У. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения // В сборнике: Аграрная наука, творчество, рост V Международная научно-практическая конференция. 2015. С. 37-39.
5) Астапова А.А. Коммерциализация объектов интеллектуальной собственности // Экономика. Бизнес. Банки. 2016. Т. 4. С. 66-77.
6) Бакулина А.А. Анализ и обобщение российской правоприменительной практики сервитутов по внесению изменений в нормативно-правовые акты // Экономика и предпринимательство. 2015. № 12-3 (65-3). С. 675-679.
7) Бакулина А.А. Этапы и задачи организации судебной стоимостной экспертизы // Экономика и предпринимательство. 2015. № 12-3 (65-3). С. 648-651.
8) Балашов А.И., Арсентьева И.Э. Обоснование методического подхода к оценке стоимости фармацевтической компании // Экономический анализ: теория и практика. 2014. № 43 (394). С. 2-13.
9) Балдаева Р.А., Шакирова О.К. О некоторых проблемах оценки недвижимого имущества // В сборнике: Актуальные вопросы права, экономики и управления: проблемы и пути решения сборник статей II Международной научно-практической конференции. 2016. С. 6-15.
10) Бородин О.А. Экспресс-методика оценки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости в процессе составления МСФО-отчетности методом прямой капитализации доходов // Учет. Анализ. Аудит. 2015. № 5. С. 45-54.
11) Вечканов А.С. Парадигма понятий «стоимость» и «ценность» // В сборнике: Наука XXI века: актуальные направления развития Материалы Международной заочной научно-практической конференции. 2015. С. 6-10.
12) Войлошников М.В., Кривец В.В. Подход к оценке базы имущественных налогов с учетом территориальных рисков // Вопросы оценки. 2015. № 4 (82). С. 2-9.
13) Волович Н.В. Оценка для целей налогообложения в России // В сборнике: Стоимость собственности: оценка и управление Материалы Седьмой Международной научно-методологической конференции. Составитель И.В. Косорукова. 2015. С. 58-70.
14) Гайфутдинова Р.З. Актуальные проблемы оценки недвижимого имущества в исполнительном производстве // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 4. С. 44-47.
15) Гонин В.Н., Секисов В.А. Использование регрессивного анализа в оценке недвижимого имущества // В сборнике: Управление экономическими системами: стратегическое планирование развития региона сборник статей Международной научно-практической конференции. Забайкальский государственный университет. 2015. С. 65-75.
16) Гонин В.Н., Секисов В.А. Использование регрессионного анализа для расчета корректирующих поправок (на примере поправки на площадь) в оценке недвижимого имущества // Вестник Забайкальского государственного университета. 2015. № 1 (116). С. 128-136.
17) Грушко Т.Г. Практические аспекты реализации заложенного имущества в процедурах банкротства // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 5 (176). С. 6-11.
18) Дамодаран А. Инвестиционная оценка: Инструменты и методы оценки любых активов; Пер. с англ. 7-е изд. - М.: Альпина Паблишер, 2011. - 1324 с.
19) Дарькин А.О. Проблемы оценки арестованного имущества должника в условиях глобальной турбулентности в экономике и праве // Экономика. Право. Общество. 2015. № 1 (1). С. 81-84.
20) Докукина С.М. Управление персоналом и стоимостью компании на основе оценки человеческого капитала // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Социально-экономические науки. 2014. Т. 14. № 3. С. 73-85.
21) Звонов И.А., Коровина И.М. Учет стоимости подключения к сетям инженерно-технического обеспечения при определении рыночной стоимости земельного участка для установления ее в качестве кадастровой стоимости // Экономика и предпринимательство. 2016. № 5 (70). С. 490-494.
22) Зияев Э. Особенности оценки рыночной стоимости многопрофильной компании холдингового типа // Социальная политика и социальное партнерство. 2014. № 10. С. 42-46.
23) Ибраев Р.Х. Влияние инвестиций суверенных фондов на стоимость компаний // Российское предпринимательство. 2013. № 5 (227). С. 4-9.
24) Исследование методов оценки стоимости предприятия на примере ОАО «Уфимское моторостроительное производственное объединение» / Трошин А.Н., Николенко Т.Ю., Рываева Е.А. // Вестник Рыбинской государственной авиационной технологической академии им. П.А. Соловьева. 2015. № 1 (32). С. 209-216.
25) Кавиев Б.Р. Эмпирическое исследование влияния инвестиции в НИОКР на стоимость промышленных организаций // Экономика и управление: анализ тенденций и перспектив развития. 2014. № 13. С. 72-81.
26) Карцев П.В. Рекомендации по подготовке отчетов об оценке недвижимости в рамках спора о величине кадастровой стоимости // Вопросы оценки. 2015. № 1 (79). С. 56-67.
27) Карцев П.В. Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4 (163). С. 6-17.
28) Козырь Ю.В. К вопросу об учете НДС при оценке рыночной стоимости имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 3 (162). С. 56-72.
29) Козырь Ю.В. К вопросу об учете НДС при оценке рыночной стоимости имущества // Вопросы оценки. 2015. № 1 (79). С. 13-25.
30) Лаврова М.И., Худорошкова М.А. Совершенствование оценки объекта залога в целях ипотечного кредитования // Молодой ученый. 2016. № 10-5 (114). С. 33-36.
31) Лукьянова А.Н. Совершенствование расчетов оценки эффективности инвестиций путем приведения стоимости денег во времени // Механизация строительства. 2012. № 10. С. 43-45.
32) Малахов Р.Г., Малахов Д.Г. Комплексы имущества и бизнес: общие черты и специфика проведения оценки рыночной стоимости // В сборнике: Развитие управленческого консалтинга в регионах Сборник научных статей по материалам II Международной научно-практической конференции. 2015. С. 118-124.
33) Малахов Р.Г., Малахов Д.Г. Комплексы имущества: особенности применения подходов при оценке рыночной стоимости // Проблемы современной экономики. 2015. № 3 (55). С. 272-276.
34) Мангушева Л.С. Использование информационно-правовых систем при сравнительном подходе в оценке рыночной стоимости земельных участков // В сборнике: Использование информационно-правового обеспечения в научной и образовательной деятельности Москва, 2016.
35) Манжинский С.А. Применение концепции «устойчивой компании» при оценке стоимости предприятия // Труды БГТУ. №7. Экономика и управление. 2013. № 7. С. 196-198.
36) Меткальф Р. Иллюстративное описание основ техники ипотечного анализа ставок капитализации // Вопросы оценки. 2016. № 2 (84). С. 2-12.
37) Модели оценки стоимости компании / Яркова Я.А., Гальцова В.А., Мартынова Т.А. // Актуальные проблемы авиации и космонавтики. 2013. Т. 2. № 9. С. 358-359.
38) Монин А.А. Оценка недвижимости предприятий-банкротов: рыночная и ликвидационная стоимость // В сборнике: Проблемы развития современных социально-экономических систем (ПАУЭР-2014) Материалы Международной научно-практической конференции. Сибирский государственный университет путей сообщения. 2015. С. 304-309.
39) Назаров К.С. Проблемы и противоречия кадастровой оценки земельных участков // Аграрная Россия. 2015. № 10. С. 38-41.
40) Новеллы кадастровой оценки недвижимости / Кузнецова И.В., Алтынникова Л.А., Минакова Е.И. // Фундаментальные исследования. 2015. № 2-11. С. 2411-2414.
41) Оккель С.А. Оценка долей из земель сельскохозяйственного назначения // Дальневосточный аграрный вестник. 2016. № 1 (37). С. 93-103.
42) Петренева Е.А. Оценка патентов как реальных опционов // Финансовая аналитика: проблемы и решения. 2014. № 47 (233). С. 51-60.
43) Повышение капитализации неэффективно используемой недвижимости на основе инвестицонно-стоимостного анализа / Россоха Е.В., Малащук Е.С., Соболевский А.С. // Труды БГТУ. №7. Экономика и управление. 2015. № 7. С. 155-158.
44) Прешкин Г.А., Иванова Н.В. Лесотехнические регламенты // Вестник Московского государственного университета леса - Лесной вестник. 2015. Т. 19. № 6. С. 75-81.
45) Приходько Р.В., Ситников К.А. Теоретические подходы к управлению стоимостью имущественного комплекса предприятия // Экономика и предпринимательство. 2016. № 5 (70). С. 1076-1079.
46) Прогнозирование темпа прироста компании на основе коэффициента реинвестиций, маржи прибыли и оборачиваемости капитала / Яшин С.Н., Трифонов Ю.В., Кошелев Е.В. // Финансы и кредит. 2016. № 1 (673). С. 38-51.
47) Савинова В.А., Погодина Е.В. Оценка стоимости предмета залога как инструмент снижения кредитных рисков банков // Вестник молодых ученых Самарского государственного экономического университета. 2015. № 1 (31). С. 128-135.
48) Сафаров Г.А., Джафарова Н.Ш. Процедуры и методы стоимостной оценки нефтегазовых запасов в рыночных условиях // Нефть, газ и бизнес. 2015. № 12. С. 59-63.
49) Соколова Е.Г. Экономические подходы к оценке стоимости компаний нефтегазового комплекса // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2013. Т. 3. № 1. С. 75-79.
50) Сукманова И.А. Оперативный сравнительный подход к оценке стоимости компании // Научный вестник Воронежского государственного архитектурно-строительного университета. Серия: Управление строительством. 2013. № 1 (4). С. 135-137.
51) Сулейманов С.Х. Основные тенденции, проблемы и ограничения развития системы управления стоимостью недвижимости // Актуальные проблемы экономики, социологии и права. 2016. № 4. С. 77-81.
52) Тарасова О.В. Моделирование денежных потоков при оценке инвестиционной стоимости компании на рынке M & A // Науковий вісник Одеського національного економічного університету. 2014. № 6 (214). С. 136-145.
53) Уварова Е.Е. Глава 15. Теоретические аспекты оценки объектов недвижимости. В книге: Финансово-кредитные механизмы регулирования экономики монография. Орел, 2015. С. 254-266.
54) Учет экологических факторов при оценке объектов недвижимости на примере Г. Пензы / Люлькина Н.М., Толстова Т.В., Шиндяпкина Ю.А. // Современные проблемы науки и образования. 2015. № 1-1. С. 507.
55) Ханиева Т.С., Евсеева М.С. Проблемы оценки стоимости страховых компаний и их обоснование // В сборнике: Сборник трудов студентов и преподавателей К 20-летию Владивостокского филиала Российской таможенной академии. Федеральная таможенная служба, госуд. казенное образовательное учреждение высшего проф. образования «Российская таможенная академия», Владивостокский филиал; под общей редакцией В.И. Дьякова. Владивосток, 2014. С. 282-286.
56) Чернов Е.А. Современные проблемы кадастровой (массовой) оценки имущества для целей налогообложения // Современная наука: актуальные проблемы и пути их решения. 2016. № 1 (23). С. 134-138.
57) Ширшикова Л.А., Худорошкова М.А. Значимость оценки величины залоговой стоимости при ипотечном кредитовании // Молодой ученый. 2015. № 21 (101). С. 516-519.
58) Ясницкий В.Л. Нейросетевое моделирование в задаче массовой оценки жилой недвижимости города Перми // Фундаментальные исследования. 2015. № 10-3. С. 650-653.
59) Application of the cost approach for determining market value of real estate rental rates / Окомина Е.А., Дмитриева В.С., Авралёва М.В. // Известия Международной академии аграрного образования. 2015. Т. 2. № 25. С. 112-126.
60) Voronin V.O., Lyantse E.V. Масова оцінка та податок на нерухомість // Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури. 2015. № 12. С. 23-32.
61) http://lukoil-komi.lukoil.com/main/default.asp