Договор купли-продажи жилых помещений

Введение

Развитие рыночных отношений, включение в оборот большого количество жилых помещений в результате приватизации способствует росту оборота жилья в Российской Федерации. Такое явление способствует и развитию нормативной базы. В настоящее время базу правового регулирования оборота жилых помещений составляют правовые нормы Гражданского кодекса РФ, которые в дальнейшем стали развиваться в других нормативных актах.
Несомненно, самой распространенной сделкой в отношении жилых помещений выступает договор купли-продажи.
Гражданский кодекс РФ изменил процедуру перехода право собственности от продавца к покупателю. Так, например, законодательство не содержит уже обязательное оформление договора продажи жилых помещений у нотариуса. Такая ответственность в настоящее время возложена на Росреестр.
Роль публично-правовых норм в регулировании отношений в сфере недвижимых объектов достаточно серьезна. Так, например, социальная значимость жилых помещений для граждан представляет собой основу для вмешательства публичного права в регулирование сделок с такими объектами.
Гражданское законодательство, формируя основу частноправового режима недвижимости, тем не менее, предусмотрело принятие и публично-правовых норм (например, ст.131 ГК РФ).
В настоящее время Росреестр фактически осуществляя действия по регистрации, не принимают участия в заключении и исполнении договоров продажи жилых помещений, не контролируя реальное исполнение обязательств сторонами договора.
Гражданский кодекс РФ содержит отдельный параграф, посвященный договору купли-продажи недвижимости, в котором раскрываются особенности такой сделки. Законодатель в §7 ГК РФ включил статью 558, которая посвящена особенностям договора купли-продажи жилых помещений.
Законодательство содержит множество юридических особенностей, которые требуют особого правового регулирования, в том числе и определения объектов недвижимости, порядка заключения и исполнения договора, особенностей продажи жилых помещений, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями. Регулирование указанных отношений регламентируется нормами, которые содержатся в нескольких нормативных актах, но противоречиво, что ведет за собой сложность в применении норм и как следствие к судебным спорам.
Несмотря на то, что договор купли-продажи жилых помещений достаточно исследован в научных трудах многих авторов, в реальных гражданско-правовых отношениях этот материал оказывается малопрактичным, поскольку теоретические основы нередко имеют расхождение с юридической практикой. Также данный вид гражданско-правового договора имеет свои особенности, которые раскрываются только в практических примерах и не анализируются должным образом в юридической литературе.
Таким образом, актуальность темы исследования заключается в особом значении жилых помещений в жизни граждан, а также несовершенством законодательства.
Всем вышесказанным и обусловлена актуальность темы работы.
Объектом исследования выступают правоотношения, которые порождаются в результате заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений.
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, регламентирующего порядок заключения и исполнения договора купли-продажи жилых помещений.
Целью работы является рассмотрение особенностей договора купли- продажи жилых помещений по действующему российскому законодательству.
Для достижения цели работы необходимо решить несколько задач:
1. Дать характеристику договору купли-продажи жилых помещений, определив его существенные условия.
2. Охарактеризовать государственную регистрацию перехода прав на жилое помещение и требования, предъявляемые к форме договора купли-продажи жилых помещений.
3. Выявить правовые последствия неисполнения сторонами обязанностей по договору купли-продажи жилых помещений.
Методологической основой исследования является общенаучный (диалектический) метод познания объективной действительности. Также использовались формально-логический, технико-юридический, и системно-структурный методы исследования, анализ научных концепций, законодательства и практики его применения.
Вопросами регулирования договорных отношений по поводу купли-продажи жилых помещений занимались многие ученые, среди которых необходимо выделить М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, С.П. Гришаева, И.Д. Кузмину, К.Ю. Скловского, В.В. Ровного, Б.В. Хаскельберга, В.В. Чубарова. Работы перечисленных и других ученых составили теоретическую основу исследования.
Нормативную базу исследовании составило действующее законодательство РФ, регулирующее оборот недвижимости, разъяснения высших судебных органов РФ по практике его применения, а эмпирическую - непосредственно судебная практика по исследуемому вопросу.

Введение 3
1. Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения 6
1.1. Особенности правового режима недвижимости. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения 6
1.2. Форма договора продажи жилого помещения. Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение 12
2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения 25
2.1. Жилое помещение как предмет договора купли-продажи 25
2.2. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения 35
2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 40
3. Правовые последствия нарушения условий заключения договора купли-продажи жилого помещения и неисполнения своих обязанностей по договору купли-продажи жилого помещения 48
3.1. Правовые последствия нарушения условий заключения договора купли-продажи жилого помещения 48
3.2. Правовые последствия неисполнения продавцом и покупателем своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений 54
Заключение 66
Библиографический список 69

Заключение

Рассмотрев особенности договора купли-продажи жилого помещения можно сделать некоторые выводы.
Законодатель выделяет договор купли-продажи жилого помещения в отдельный вид, посвящая ему отдельную статью ГК РФ, в связи с особым предметом договора – жилое помещение. Жилое помещение имеет особую социальную значимость, неразрывность с землей, высокую материальную ценность, что и является одной из особенностей договора купли-продажи жилого помещения.
Регистрация права собственности на жилое помещение по своей сути является презумпцией существования зарегистрированного права и несуществования права незарегистрированного, а также создает презумпцию принадлежности права собственности конкретному лицу, которое указано в качестве собственника в ЕГРП. Когда законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию для определенных видов договоров, то сама конструкция таких договоров усложняется наличием государственной регистрации сделки.
Среди существенных условий договора купли-продажи жилого помещения можно выделить предмет, как уже отмечалось, цену и перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после смены собственника. Последнее существенное условие выступает еще одной из особенностей договора купли-продажи жилого помещения.
Рассматривая предмет договора купли-продажи жилого помещения, было выявлено, что нет единого мнения относительно того, что понимать под жилым помещением.
Законодатель определил, что характерным признаком жилого помещения является пригодность для проживания. В юридической литературе высказывается три точки зрения на данную проблемы:
1) жилым помещением признается пригодное для проживания помещение;
2) жилым помещением признается предназначенное для проживания помещение;
3) жилым помещением признается пригодное и предназначенное для проживания помещение.
В связи с неоднозначной позицией юридической литературе, вопросами, возникающими в правоприменительной практике целесообразно внести изменения в ч.2 ст. 15 ЖК РФ и изложить ее в следующей редакции:
«2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).».
С целью защиты прав покупателя ввести в ГК РФ ст. 558.1, предусматривающую проведение преддоговорной проверки качества и состояния объекта недвижимости. Сформулировать данную статью можно следующим образом:
«Статья 558.1. Преддоговорная проверка качества и состояния жилого помещения
1. Продажа жилого помещения осуществляется с обязательным соблюдением преддоговорной проверки качества и состояния объекта недвижимости.
2. Преддоговорную проверку качества и состояния объекта продаваемого жилого помещения осуществляет нотариус в порядке, установленном Правительством РФ.».
Соответственно, необходимо разработать и утвердить Правительством РФ такой порядок проведения проверки. Финансирование таких мероприятий может осуществляться за счет введения государственной пошлины.
Проанализировав материалы судебной практики можно отметить несколько наиболее часто встречающихся категорий дел:
1) заключение договор купли-продажи жилого помещения лицом, не обладающим правом собственности на отчуждаемое жилое помещение или не имеющее полномочий на проведение такой сделки;
2) заключение лицом договора купли-продажи жилого помещения лицом, не обладающим полной дееспособностью;
3) неисполнение продавцом своей обязанности по передачи отчуждаемого жилого помещения;
4) неисполнение продавцом своей обязанности своей обязанности по уведомлению других сособственников при продаже жилого помещения, находящегося в долевой собственности;
5) неисполнение покупателем своей обязанности по уплате покупной цены за приобретаемое жилое помещение.
Анализ судебной практики показал, что споры возникают из-за нарушений обязанностей сторон по договору и незнания положений законодательства. Для уменьшения количества судебных дел необходимо повышать в целом правовую культуру населения.

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2009. - №4. Ст. 445.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 02.12.2013) // Собрание законодательства РФ. – 1996. -№ 5. - Ст. 410.
4. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2012. - № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
5. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. - №1 (часть 1). Ст. 15.
6. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 29. Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.-1997.-№ 30, ст. 3594.
8. Указ Президента РФ от 25.12.2008 №1847 (в ред. от 21.05.2012) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // СЗ РФ. - 2008. - №52 (ч. I). Ст. 6366.

Учебная и научная литература

9. Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. 2008. № 1. С.17.
10. Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. 2009. 17 ноября.
11. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. -1999.-№7,8,9.
12. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - №7. С. 7.
13. Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии.- М.: Статут, 2013. С.101.
14. Гражданское право: уч. В 2 Т. Т.1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2010. С.173.
15. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 2. С.62.
16. Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации // Жилищное право. - 2014. - № 4. С. 7 - 34.
17. Клюбин С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика. - 2008. - №6. С.23.
18. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2003. С. 24.
19. Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2011. С. 308.
20. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. С.63.
21. Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. - М.: Статут, 2011. С. 101.
22. Шелютто М.Л. Проблемы совершенствования гражданского законодательства (Обзор IV Ежегодных научных чтений, посвященных памяти С.Н. Братуся) // Журнал российского права. - 2010. - № 1. С.144.

Судебная практика

23. Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 № 13-П // СПС «КонсультантПлюс».
24. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П // Вестник Конституционного Суда РФ. - 2008. - №3.
25. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 // Вестник ВАС РФ.- 2001.-№4.
26. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 14 от 02.07.2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2009. - № 9.
27. Постановление Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 // Рос. газета. 2010. № 5188.
28. Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 № А60-36030/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
29. Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2007 № 11-В07-32 // СПС «КонсультантПлюс».
30. Кассационное определение Белгородского областного суда от 17.11.2011 по делу № 33-4162 // СПС «КонсультантПлюс».
31. Кассационное определение Волгоградского областного суда от 30.09.2011 по делу № 33-12731/11 // СПС «КонсультантПлюс».
32. Апелляционное определение Брянского областного суда от 29.08.2013 по делу №33-2783(2013) // СПС «КонсультантПлюс».
33. Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 24.12.2013 по делу № 33-1525 // СПС «КонсультантПлюс».
34. Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 16.05.2013 по делу №33-927/13 // СПС «КонсультантПлюс».
35. Апелляционное определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 03.03.2014 по делу № 33-708/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
36. Апелляционное определение Владимирского областного суда от 06.03.2014 по делу № 33-679/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
37. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2013 по делу № 11-10617 // СПС «КонсультантПлюс».
38. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.08.2013 по делу № 11-24953 // СПС «КонсультантПлюс».
39. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2013 по делу № 11-12380/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
40. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.08.2013 по делу №11-22997/13 // СПС «КонсультантПлюс».
41. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2013 по делу №11-31045 // СПС «КонсультантПлюс».
42. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.07.2013 по делу № 11-21281 // СПС «КонсультантПлюс»; Апелляционное определение Московского городского суда от 24.10.2013 по делу № 11-28528 // СПС «КонсультантПлюс».
43. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.09.2012 по делу № 11-23167 // СПС «КонсультантПлюс».
44. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 11.09.2012 по делу № 33-6621 // СПС «КонсультантПлюс».
45. Апелляционное определение Самарского областного суда от 19.02.2014 № 33-1805/2014 // СПС «КонсультантПлюс».
46. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.05.2013 № 33-7364/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
47. Апелляционное определение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 18.11.2013 по делу № 33-2512/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
48. Определение Московского городского суда от 12.10.2010 по делу №33-30085 // СПС «КонсультантПлюс».
49. Определение Пермского краевого суда от 02.12.2013 по делу № 33-11377 // СПС «КонсультантПлюс».
50. Определение Самарского областного суда от 28.09.2011 № 33-9996 // СПС «КонсультантПлюс».
51. Определение Свердловского областного суда от 19.09.2013 по делу № 33-11272/2013 // СПС «КонсультантПлюс».
52. Решение Апшеронского районного суда Краснодарского края // http://apsheronsk.krd.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=66
53. Решение Верховного Суда РФ от 15.12.2008 № ГКПИ08-2069, Определение Верховного Суда РФ от 24.04.2012 № 49-В12-1 // СПС «КонсультантПлюс».
54. Решение Островского городского суда по делу № 2-203\2012 // http://actoscope.com/szfo/pskovobl/ostrovsky-psk/gr/1/reshenie-o-rastorzhenii-dogovo18092012-4875450/