«Институт ипотеки в системе вещных прав РФ:основные новеллы правовой регламентации»

Введение

Система ипотечного кредитования появилась много лет назад. За сотни лет в разных странах сформировалась универсальная схема, по которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10 – 40 лет под 3 -15% годовых. Она, как правило, значительна: в Великобритании, к примеру, величина ипотечного займа может достигать 95% стоимости жилища, в Бельгии, Японии и Австралии – 85-90%, в ФРГ, США, Испании – 80%. Таким образом, ипотека – это и финансовый механизм создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства, и дополнительный инструмент оборота и перераспределения имущества.
В нашей стране ипотека получила широкое распространение не так давно. Полагаем, что объяснить это возможно тем, что ранее отсутствовала система единой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов РФ создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.
Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование. Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлена, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения.
Отдельным вопросом, требующего нашего рассмотрения, являются пробелы правового регулирования института ипотеки. Среди них стоит выделить отсутствие правового регулирования отдельных элементов ипотечных отношений, таких как четкий механизм реализации заложенного недвижимого имущества и его способы во внесудебном порядке. Необходимо также отметить наличие пробелов правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий.
В связи с принятием Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и созданием единой системы государственной регистрации ситуация начала меняться в лучшую сторону.
Гражданский кодекс Российской Федерации, и Закон "О залоге" давали только самую общую характеристику ипотечных отношений и не содержали конкретного механизма реализации ипотеки в нашей стране. Долгое отсутствие Закона "Об ипотеке" также было серьезным тормозом развития этого института.
22 июля 1998 года вступил в действие Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Он имеет важное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. Кроме того, данный законодательный акт является первым в российской истории специальным законом, посвященным ипотеке.
По-прежнему актуальной остается задача, связанная с обеспечением доступности жилья для людей с различным уровнем доходов. Так как жилье является одной из базовых ценностей, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище. На правительственном уровне принят приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Однако ситуация с доступностью для граждан приобретения, а тем более получения жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается.
Таким образом, актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена, с одной стороны, широким распространением в договорной практике залога недвижимости, с другой – наличием актуальных проблем в законодательном регулировании ипотеки, на которые обращают внимание и ученые-цивилисты и практические работники.
Объектом данного исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в процессе правоприменения законодательства об ипотеке.
Предметом исследования является гражданское законодательство, регулирующее отношения по ипотечному кредитованию.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение проблем правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть историю ипотечного кредитования и его современное состояние в РФ;
2. Изучить правовую характеристику содержания ипотечного кредитования по современному российскому законодательству;
3. Раскрыть особенности и проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, а также зданий и сооружений;
4. Выявить пробелы правового регулирования в ипотечном кредитовании.
Правовой базой исследование явилось законодательство, регулирующее ипотечные отношения, в частности Гражданский кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Теоретической базой исследования стали работы по проблемам правового регулирования ипотечных отношений, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляевой, С.П. Гришаева, Е.Ю. Конева, М. В. Крушевской, Е.В. Кузнецовой, Е.В. Пантюхина, А.А. Малова, В.А. Мочаловой, А.Е Русецкого, Е.Ю. Руденко, А.В.
Практическая значимость исследования состоит в том, что автором сделаны выводы и рекомендации, направленные на дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке, а именно автором сделаны предложения по внесению изменений в существующие нормативные акты, что позволит выработать единообразную практику применения норм, регулирующих ипотечные отношения.
Новизна данной работы заключается в том, что автором проведено исследование вопросов применения законодательства об ипотеке как в области теории, так и практики заключения и регистрации договоров ипотеки, ипотеки в силу закона, предложены изменения в действующее законодательство на основе сложившейся в последние годы судебной практики.
Методы исследования: общенаучные методы, сравнительно-правовой метод и формально-юридический.
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Оглавление:

Введение………………………………………………………………………..…3
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования по современному российскому законодательству……………………………………………….…7
1.1 История развития ипотечного кредитования и его современное
состояние………………………………………………………………………….7
1.2. Правовая характеристика содержания ипотечного кредитования по современному российскому законодательству………………………………..12
1.3. Права, обязанности и юридическая ответственность сторон по договору ипотечного кредитования…………………………………………………….....33
1.4. Договор об ипотеке ………………………………………………….……48
1.5. Принципы обращения взыскания и порядок отчуждения имущества…61
Глава 2. Особенности правового регулирования ипотечного кредитования.71
2.1. Особенности и проблемы правого регулирования ипотеки предприятий, зданий и сооружений………………………………………………………...….71
2.2. Особенности и проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования………………………………………………………80
Глава 3. Достоинства и недостатки ипотечного кредитования в РФ…..……89
3.1. Двойственность ипотеки в Российском законодательстве………………89
3.2. Достоинства и недостатки ипотечного кредитования, перспективы развития………………………………………………………………………….96
Заключение………………………………………………………..……………101
Список источников и литературы………………………………….....………104

Целью выпускной квалификационной работы является изучение проблем правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации.
Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Рассмотреть историю ипотечного кредитования и его современное состояние в РФ;
2. Изучить правовую характеристику содержания ипотечного кредитования по современному российскому законодательству;
3. Раскрыть особенности и проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, а также зданий и сооружений;
4. Выявить пробелы правового регулирования в ипотечном кредитовании.
Правовой базой исследование явилось законодательство, регулирующее ипотечные отношения, в частности Гражданский кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Теоретической базой исследования стали работы по проблемам правового регулирования ипотечных отношений, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляевой, С.П. Гришаева, Е.Ю. Конева, М. В. Крушевской, Е.В. Кузнецовой, Е.В. Пантюхина, А.А. Малова, В.А. Мочаловой, А.Е Русецкого, Е.Ю. Руденко, А.В.
Практическая значимость исследования состоит в том, что автором сделаны выводы и рекомендации, направленные на дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке, а именно автором сделаны предложения по внесению изменений в существующие нормативные акты, что позволит выработать единообразную практику применения норм, регулирующих ипотечные отношения.
Новизна данной работы заключается в том, что автором проведено исследование вопросов применения законодательства об ипотеке как в области теории, так и практики заключения и регистрации договоров ипотеки, ипотеки в силу закона, предложены изменения в действующее законодательство на основе сложившейся в последние годы судебной практики.
Методы исследования: общенаучные методы, сравнительно-правовой метод и формально-юридический.
Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.

Список источников и литературы

Законодательство Российской Федерации:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон №14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ., принят 14.11.2002 г.] // СЗ РФ. - 2002. - №46. - Ст. 4532.
3. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 по состоянию на 04.03.2013] // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
4. Федеральный закон от 24 июня 1997 г № 102 – ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собр. Законодательства РФ, 1997. № 28. Ст. 1232
5. Федеральный закон Российской Федерации "О залоге" от 29 мая 1992 г // Ведомости Российской Федерации, 1992. № 23. Ст. 1239
6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. – 2002. – N 30. – Ст. 3018.
7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. – 1997. – N 30. – ст. 3594.
8. Указ Президента РФ от 21.05.2012 N 636 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти"
9. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. – 2000. – N 3. – ст. 278.
10. Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 №213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти". - 2006. - №27.


Учебники и учебные пособия

11. Афонина А.В. Все об ипотеке. — М.: Омега-Л, 2012. — 176 с.
Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки / Р. С. Бевзенко. - М.: Статут. 2012. - 224 с.
12.Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства. – М.: Статут, 2013
13.Бевзенко Р.C. Правовые позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации в сфере залогового права: комментарий к постановлению Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 г. № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" / Р. С. Бевзенко. - Москва : Статут, 2012. - 140 с.
14.Белая О.В. Проблемы совершенствования законодательства о залоге // Проблемы правоведения. Сборник научных статей молодых ученых юридического факультета. - Калиниград: Изд-во РГУ им. И. Канта, 2012, Вып. 4. - С. 62-68.
15. Беляева О.А. Аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики / О.А. Беляева. - М.: ВолтерсКлувер. - 2014. - 304 с.
16.Гражданская инициатива: почему и как необходимо изменить закон об ипотеке / В.М.Ланцов, В.Н. Янаков, Т.М. Киреева, М.В. Ланцов. - Казань, ЗАО "Новое знание", 2012. - 172 с.
17.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). - М.: Юрист, 2013. - 160 с.
18.Гуртов, В. К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения: Учебное пособие. / В. К. Гуртов, А.М. Марголин, К. А. Чагай. - М.: Издательство РАГС, 2012. -103 с.
19. Зюзин В.А. Комментарий к федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" : в ред. ... от 4 дек. 2007 г.) : (постатейный) / В.А. Зюзин, А.Н. Королев. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ. - 2014. - 304 с.
20. Крупин В.О. Жилищная ипотека в России: теория и практика / В.О. Крупин. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2014. - 87 с.
21.Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. / В.В. Меркулов. - М.: Юридический центр Пресс, 2013. - 360 с.
22.Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации / Л.Н. Наумова. - М.: Викор-Медиа, 2013. - 240 с.
23.Назаров В. Королева С. Ипотека – руководство к действию. С. – Петербург. 2015, с. 12



Периодические издания
24. Алексеева Д.Г. Обзор изменений законодательства о залоге / Д.Г. Алексеева // Юридическая работа в кредитной организации. 2012.г № 1.,с. 32 - 43.
25. Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка / О.Г. Алексеева // Закон. - 2013. - № 8. - С.40 - 47.
26. Бевзенко Р.С. Комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. № 2620/10 / Р. С. Бевзенко // Вестник ВАС РФ. - № 8. - 2015. - С. 80-91.
27.Белявский И. Оформление ипотечных жилищных кредитов // Российская юстиция. – 2015. – № 5.
28. Бумагина В.В. Комментарий к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «О спорах, связанных с договором об ипотеке» / В.В. Бумагина // Нормативные акты для бухгалтера. - 2015. - № 4. - С.34-40.
29. Ванина В. Нет нормы - нет права? / В. Ванина // ЭЖ-Юрист. - 2011. - №49.- С. 14.
30.Головцова С. Залог недвижимости // Законодательство. – 2014. – № 7
31.Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2012. - № 6. - С. 16.
32.Завидов Б.Д. Государственное регулирование ипотеки (общие положения и особенности) // Право и экономика. – 2013. – № 3.
33.Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Бюллетень нотариальной практики. – 2012. – №3.
34.Козырин А. Договор об ипотеке // Закон. – 2012. – № 4.
35.Крушевская М. В. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его начальная продажная цена в условиях банкротства застройщика / М. В. Крушевская // Предпринимательское право. -2011. - № 2. - С.21-23.
36.Крушевская М.В. Возникновение ипотеки на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика / М. В. Крушевская // Гражданское право. - 2011. - №4. - С. 28 - 30.
37.Марочкина Ю.Н. Современные проблемы ипотечного кредитования. – М., 2011. – 89 с
38.Мартемьянов В.В. Прекращение права собственности на квартиру обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома / В.В. Мартемьянов В.В // Государство и право. - 2012. -№9. -С.91-93.
39. Мочалова В.А. Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки) / В.А. Мочалова // Право и экономика. - 2012. - № 10. - С. 33 - 39.
40. Мочалова В.А. Публичные торги и аукцион как способы реализации предмета ипотеки: соотношение и проблемы правового регулирования / В.А. Мочалова // Право и экономика. - 2011. -№ 3. - С. 18 - 24.
41. Моргунова, Г. А. Принцип единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов / Г. А. Моргунова // Аграрное и земельное право. - 2012. - № 12. - С. 87 - 89.
42.Никитин А.В. Система ипотечного жилищного кредитования в России // Жилищное право. – 2012. – N 1.
43.Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) //Российская юстиция. – 2015. – № 10.
44.Пуляевский И., Уткина И. К вопросу о понятии ипотечного жилищного кредита // Право и жизнь. – 2014. – №1
45. Пыхтин С.В. Обращение взыскания на предмет ипотеки: спорные вопросы / Банковское кредитование. - 2013. - № 5. - С. 83 - 93.
46. Рассказова, Н. Ю. Независимая ипотека в проекте изменений ГК РФ / Н. Ю. Рассказова // Закон. - 2013. - № 3. - С. 33 - 43.
47.Русецкий А.Е. Договор об ипотеке / А.Е. Русецкий // Право и экономика. - 2012. - № 12. - С. 21.
48.Саввина А.А. О перспективах ипотеки в России // Адвокат. – 2013. – № 1.
Стерхова М. Система ипотечного жилищного кредитования: исторические корни, участники, роль нотариата // Право и жизнь. – 2013. – №1
49.Терновская Е. Ипотека: проблемы и перспективы // Хозяйство и право. – 2012. – № 2
50.Цыбуленко З. Договор об ипотеке (залоге недвижимости) // Хозяйство и право. – 2012. – №4.
51.Яшенков К.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и политика. – 2015. – №2.