Формирование межевого дела и оценка стоимости земельного участка с жилым домом по улице Автономных республик в г. Екатеринбурге.

Введение
Перераспределение земель, введение многообразия форм собственности и хозяйствования, новые земельные отношения, по существу, привели к формированию нового земельного строя
Вместе с тем реформирование существовавшей системы землепользова-ния, перераспределение земель привели к появлению негативных явлений в землепользовании.
В результате поспешного и беспорядочного выделения значительных площадей земельных угодий из состава бывших колхозов совхозов практически разрушена существовавшая система организации территории и использования земель, стабильность и компактное землепользование.
Земельная реформа коснулась в основном только земель сельскохозяйственного назначения. Не проведено разграничение земель, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. Не выделены земли с особым правовым режимом использования.
Поэтому наведение порядка в использовании земель и землепользований, введение в действие механизма повышения их эффективности должны стать основой земельной политики государства.
Опыт развитых зарубежных стран и России показывает, что реальным механизмом регулирования земельных отношений, наведения порядка в землепользовании, использования и охране земель, в переустройстве территории может быть только землеустройство, в ходе которого должен обеспечиваться переход к новым земельным отношениям с новыми формами хозяйствования, собственности, владения и пользования земельными участками.
Анализ состояния землеустройства за прошедшее десятилетие показывает на снижение роли землеустройства в осуществлении реформирования земельных отношений, отсутствие четкой программы развития землеустройства, как в настоящее время, так и на перспективу. Между тем, практика показала, что только на основе проектной землеустроительной документации, в комплексе увязывающей правовые, экономические и экологические условия создания и совершенствования землепользования, возможно, обеспечить повышение эффективности проведения земельных преобразований.
Впервые на обязательность проведения землеустройства указано в принятом в июле 2001 года Федеральном законе «О землеустройстве».
Со вступлением в силу 1 марта 2008 года Федерального Закона от 24 июля 2007 г. 221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в порядке проведения межевания, регистрации объектов недвижимого имущества и учете произошли существенные изменения.
Так, например, теперь в кадастре будут учитываться не только земельные участки, но и другие объекты недвижимости: здания, сооружения и объекты незавершенного строительства; в кадастре будут содержаться сведения не только об объектах недвижимого имущества, административно-территориальных границах, но и о границах территориальных зон и зон с особыми условиями использование территории.
Проведение кадастровых работ (межевание), возлагается на кадастровых инженеров, которые осуществляют свою деятельность на коммерческой основе. И при согласовании границ земельного участка произошли изменения во времени его проведения.
Это говорит о том, что современное земельное законодательство посто-янно развивается, происходят какие-либо изменения или поправки при проведении государственной регистрации, учете, в том числе и межевании земель, для того, чтобы упростить систему оформления документов.
Актуальность темы исследования в том. Что на современном этапе развития общества процесс межевания земли находится в списке первоочередных задач, которые приходится решать человечеству, так как земля такой природный ресурс, который обеспечивает людей продовольствием.
Поэтому нельзя пренебрегать требованиями по оформлению, качеству и точности работ, произведенных вследствие оформления межевого плана. Иногда из-за малейших неточностей или ошибок, появившихся в процессе выполнения геодезических работ, возникают такие ситуации, следствием которых являются тысячи судебных разбирательств, возникших по разнообразным причинам.
Цель работы – рассмотреть особенности формирования межевого дела и провести оценку земельного участка с жилым домом.
Основные задачи работы:
- рассмотреть теоретические основы понятия межевания и оценки земель-ных участков;
- проанализировать процедуру подготовки межевого дела по объекту не-движимости;
- провести оценку стоимости земельного участка с жилым домом (на примере г. Екатеринбурга);
- сделать выводы по проведенной работе и применении данных расчетов на практике.
Объект исследования - земельный участок с жилым домом в г. Екатеринбург, ул. Автономных республик, д.16.
Предмет исследования – особенности межевания и оценки земельных участков.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных экономистов по проблемам рыночной экономики, экономики недвижимости, оценке стоимости и эффективности использования недвижимости, в частности земельных участков.
Проблемы оценки и развития рынка земли и недвижимости исследованы в трудах зарубежных и отечественных ученых-экономистов. В 1991-1992 гг. общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости.
Это перевод книг Д. Фридмена и Н. Ордуэя «Анализ и оценка принося-щей доход недвижимости» и книги Г. Харрисона «Оценка недвижимости». Большинство работ, изданных как за рубежом авторов Ч. Амерсона, Г. Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У. Шепкела, А.Ринга, Б. Бойса, а также российских ученых - В. Рутгайзера, К. Тарасевича, Н.Артеменкова, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки земли.
В работах И.Т. Балабанова, Н.В. Буланова, В.А. Горемыкина, Н.Р. Гинзбурга, П.Г. Грабовского, Л.Л. Игнатова, А.В. Константиновского, Н.В. Маслова, Б.Д. Новикова, В.В. Смирнова, Г.М. Стерника, А.В. Черняка, В.Г. Шабалина раскрываются более широкие проблемы рынка недвижимости – маркетинг, управление, правовые аспекты, и другие вопросы.
В процессе исследования использовались методы исторического и логи-ческого исследования, теоретического обобщения и прогнозирования, системного экономического анализа, экономико-математического моделирования и др.

Оглавление:
Введение 3
1. Теоретические основы понятия межевания и оценки земельных участков 7
1.1. Рыночная оценка земельных участков в условиях формирующегося рынка недвижимости 7
1.2. Понятие и составные части межевания 11
1.3. Методы оценки земельных участков 16
2. Процедура подготовки межевого дела по объекту недвижимости 30
2.1. Процедура подготовки межевого дела по участку 30
2.2. Подготовка межевого плана 41
2.3. Подготовка технического плана по составляющим участка 44
3. Оценка стоимости земельного участка с жилым домом (на примере г. Екатеринбурга). 49
3.1. Описание земельного участка и индивидуального жилого дома 49
3.2. Оценка рыночной стоимости земельного участка и строения сравнительным подходом 58
3.3. Оценка улучшений затратным методом 69
Заключение 78
Библиографический список 80
Приложение 83

Заключение
В системе управления недвижимым имуществом одним из основных на-правлений является достоверный технический учёт, который основывается на систематическом обследовании объектов недвижимости - технической инвен-таризации зданий и сооружений.
Общая технология кадастрового учета земельных участков условно может быть разделена на: подготовительные работы, основные работы.
Основные работы кадастрового учета начинаются с формирования зе-мельного участка как объекта кадастрового учета. Формирование объектов кадастрового учета представляет собой последовательность землеустроительного и кадастрового формирования. Землеустроительное формирование, которое выполняется органом по межеванию и формированию (ОМ и Ф), включает межевание и формирование земельного участка на местности.
Результаты формирования земельных участков как объектов кадастрового учета и проверки условий межевания земельных участков фиксируются в «Протоколе формирования земельных участков».
Кадастровый план земельного участка необходим для регистрации прав на земельный участок, установления границ земельного участка при межевании, графического описания вновь образуемых частей земельного участка и др.
Завершается государственный кадастровый учет земельного участка в органе кадастрового учета выдачей кадастрового плана земельного участка заявителю.
Кадастровое дело объекта недвижимости формируется после
присвоения объекту недвижимости кадастрового номера из учетного дела,
состоящего из помещенных в одну обложку: заявления, документов,
необходимых для кадастрового учета, документов, поступивших в порядке
информационного взаимодействия, а также оформленных уполномоченным
должностным лицом органа кадастрового учета протокола проверки и
соответствующих решений.
Была проведена оценка индивидуального жилого дома одноэтажного с двумя пристройками, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Екатеринбург, ул.Автономных республик, д.18 .
Состояние конструктивных элементов согласно «Методике оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения» С.Е.Фомин и приведённой в ней таблице 17 «Оценка состояния здания в зависимости от физического износа» оценивается как «хорошее».
Площадь земельного участка, приходящегося на объект оценки равна 1208 кв.м и находится в собственности (Свидетельство о государственной регистрации права от 25.10.2005 г. 32 АГ 0444450, кадастровый номер 66:41:00 :0505001).
Определение стоимости земельного участка проводилось подходом сравнительного анализа продаж. Стоимость земельного участка, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 389 914 руб.
Восстановительная стоимость индивидуального жилого дома с двумя пристройками, общей площадью 84,3 кв.м., равна: Сз 2 002 884 руб.
Расчет полной восстановительной стоимости индивидуального жилого дома с пристройками был представлен в сумме 2 079 063 руб.
Стоимость объекта оценки, определённая подходом сравнительного анализа продаж с учётом округления равна: 1 488 148 руб.
На основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение, что рыночная стоимость индивидуального жилого дома пристройками, общей площадью 84,3 кв.м., (литера А, А1, а, а1), летняя кухня (литер А1), общей площадью 16,7 кв.м , сарай (литера А5) с погребом (литера А7)- общей площадью 12,5 кв.м., уборная общей площадью 2,0 кв.м. (литер под Г2), замощение площадью 33,3 кв.м., (литер 1), расположенного на земельном участке, общей площадью 1208 кв.м, кадастровый номер 32:28:04 14 05:0004, по состоянию на 14 апреля 2014 года с учетом округления составляет: 1 633 986 руб.

Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ. Ч I и II.- М.,2013- 428с.
2. Земельный Кодекс РФ с комментариями.- М.,2014.- 512с.
3. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в действующей редакции).// Справочно- правовая система Консультант Плюс.
4. ФЗ Российской Федерации « О плате за землю» Статья 12. от 11.10.1991г. // Справочно-правовая система Консультант Плюс.
5. СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости». Основные положения. (Стандарт российского общества оценщиков) // Справочно - правовая система консультант Плюс.
6. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами точной дея-тельности, утвержденные Правительством РФ. Постановление от 6 июля 2001 г. №519. ).// Справочно- правовая система Консультант Плюс.
7. Антипов А.А, Носов С.И. Организация и оценка эффективности земле-пользования и землевладения.- М.: РЭА, 2013.- 389с.
8. Бринчук М.М. Теоретические основы экологических прав граждан // Государство и право. -2012.- № 5.- С.12-19.
9. Варламов А.А. Земельный кадастр: Теоретические основы земельного кадастра. - М.: КолосС, 2013. – 383 с.
10. Варламов А.А., Галченко В.А., Галченко С.А., Ломакин Г.В., Петров Н.Е., Рулева Н.П. Научные основы земельного кадастра: Учеб. пособие. – 2-е изд.,доп. и перераб.- М.: ГУЗ, 2010. – 104 с.
11. Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2013.- № 6.- С.5-11.
12. Волков С.Н. Землеустройство в условиях земельных реформ.- М., 2011.- 354с.
13. Воронцов А.П. Кадастровая оценка земли.- М.: ИКФ «ЭКМОС», 2011.- 397с.
14. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.- М.: Маркетинг, 2011.- 399с.
15. Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд. - М.: БЕК, 2010.- 485с.
16. Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекции.-, Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2012.- 407с.
17. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости.- М.: Финансы и статистика; 2011.- 514с.
18. Волков С.Н.. Землеустройство. Том 7. Землеустройство за рубежом. – М. КОЛОСС, 2013.- 501с.
19. Евсегнеев В.А. Земельный кадастр: вопросы правоприменения // Право и экономика - №1. - 2013.- С.18-23.
20. Ельцов МИ. Перспективы развития оценки недвижимости в России// Ма-териалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2012.- 189с.
21. Комов Н.В. и др. Земельные отношения и землеустройство в России. –М.,2010.- 512с.
22. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. – Ростов н/Д: Феникс, 2013.- 309с.
23. Никонов П.Н. Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. 2013. – СПб, 2014.- 567с.
24. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель.- М.: Дело, 2011.- 345с.
25. Правовое зонирование города. Введение в проблемы градорегулирования в рыночных условиях / Под ред. Э.К. Трутнева. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2012.- 401с.
26. Рассказова А. Опыт управления земельными ресурсами в зарубежных странах // Электронный журнал Investzem.Ru
27. Сидоренко В.Н. Правовое регулирование ведения государственного зе-мельного кадастра. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. – М., 2011.- 25с.
28. Швецов А.Н. Экономические ресурсы муниципального развития: финансы, имущество, земля. - М.: Едиториал УРСС, 2009.- 408с.
29. Щенникова Л. Недвижимость: Законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2012.- № 11.- С.10-27.
30. Филиппова А.П. Зарубежный опыт функционирования кадастровых ин-формационных систем // Земельный вестник России.- № 1 –2.- 2011 – С.63-68.
31. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости: Учебник.- Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2011.- 299с.
32. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. - Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», 2010.- 352с.
33. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимо-сти: Пер. с англ. – М., 2011.- 603с.
34. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер.с англ. – М.: РИО Мособлупролиграфиздата, 2010.- 485с.
35. Экономика и экология землевладения и землепользования: Сборник научных трудов. / Варламов А.А. и др. - М.: ГУЗ, 2009.- 287с.