ипотека и ипотечный кредит

ВВЕДЕНИЕ
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э., как обозначение формы ответственности перед кредитором, со стороны должника своей землей. На земельном участке заемщика устанавливался столб, на котором помещалась надпись с обозначением, что данная земля находится под бременем долгового обязательства (обеспечивает долг). Но залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.
В современном мире ипотека - специфичный институт обеспечения сделок долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимого имущества и является особым механизмом функционирования агента в статусе заемщика на основе закрепления за ним функции выполнения контрактных обязательств (выплат по кредиту), что ведет к усилению институциональной составляющей его хозяйственного поведения.
Институциональность механизма ипотечного кредитования проявляется в обеспечении минимизации трансакционных издержек перераспределения имущественных прав в экономике.
Ипотечные структуры — специализированные виды организаций, которые обеспечивают воспроизводство отношений кредитования, также ссудо-сберегательные кооперативы и ассоциации, строительно-сберегательные кассы и т.п.
Институт ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике развитых государств.
На современном этапе ипотечное кредитование – один из способов улучшения жилищных условий. Институт оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в той или иной стране, в том числе в России.
Социально-экономический сегмент национальной экономики, в рамках которого основополагающую роль играют ипотечные институты, достаточно сложный механизм, который состоит из взаимосвязанных, зависимы, в отдельных случаях - взаимозаменяемых, трансформируемых подсистем.
Цели развития системы ипотечного кредитования - улучшение жилищных условий населения, стимулирование спроса на рынке недвижимости, строительства и банковских услуг.
Другим важнейшим моментом является роль государственного регулирования экономики, использование его рычагов для развития ипотечного кредитования как одной из форм достижения реального экономического роста в стране и социальной стабильности.
Ипотечное кредитование в системе государства с развитой рыночной экономикой достаточно апробированно в мировой практике, является эффективным методом привлечения внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства.
Ипотеку целесообразно рассматривать как частный случай проблемы принципала-агента в кредитно-финансовой сфере. Неопределенность результатов долгосрочного контрактного взаимодействия обусловливается трансакционными издержками и институциональными рисками. Они выражаются в значительных затратах предконтрактной оценки, высокой вероятности неблагоприятного отбора заемщиков, возможности пересмотра уровня ставки по ипотечному кредиту при изменении макроэкономической ситуации, существенной роли репутации (кредитной истории), жестких входных барьерах в институт ипотеки.
Проблема принципала-агента применительно к ипотеке возникает по существу как следствие невозможности детальной спецификации условий контрактного взаимодействия кредитора и заемщика в несовершенной институциональной среде.
Институцонально, механизм ипотечного кредитования - совокупность институтов, институциональных актов, норм, соглашений, контрактов и стандартов, которые призваны обеспечить его функциональность, определяют систему ограничений взаимодействиям кредиторов и заемщиков.
Основы ипотечной деятельности в РФ заложены Федеральным законом «Об ипотеке», что предполагает переход к детализации институциональной среды, поддержке процесса формирования многообразия ипотечных институтов, развитию специфических региональных механизмов ипотеки.
Эволюция ипотечных институтов в современной России проходит достаточно сложный путь, поскольку основы институционализации ипотеки в России заимствованы из экономически более развитых стран, в результате чего наблюдаются высокий уровень издержек адаптации новых моделей в российском экономическом пространстве, их дисфункциям и перерождению.
Это проявляет себя в частности, в неэффективном равновесии интересов в системе «принципал-агент», искусственном повышении кредиторами асимметрии информации заемщика в отношении дополнительных выплат и рисков сделок, спекулируя на высокой потребности в жилье. Такие процессы приводят к необходимости длительного перераспределения заемщиками значительной части личного (или семейного) бюджета для обеспечения выплат в условиях неопределенности и значительной вероятности нарушения графика платежей.
Необходимым становится развитие системы институтов ипотечной сферы через внедрение дополнительных элементов (строительно-сберегательных касс и кооперативов), которые обеспечивают кредитование малоимущих слоев общества, усиление государственной защиты интересов заемщиков как потребителей кредитных услуг.
Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди иных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, поскольку обладает определенной степенью надежности и преимуществами.
Одним из важных правовых инструментов, с помощью которого участники отношений (начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок) минимизируют возможность своих правовых рисков, является договор ипотеки (залог недвижимости).
Особое значение приобретает выявление и анализ путей совершенствования существующего правового механизма регулирования договора ипотеки.
Несмотря на то, что в Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» периодически вносились изменения, он и по настоящее время содержит немало противоречия как внутри себя, так и с иными законами и подзаконными актами, а некоторые правовые отношения остались и вовсе неурегулированными.
Так, например, законодательно недостаточно регламентировано понятие «существенные условия договора ипотеки (залога недвижимости)». В законе данные условия перечислены, но не конкретизированы, что влечет неточное описание предмета договора и риск признания договора недействительным.
На уровне федеральных законов отсутствует достаточное правовое регулирование внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об ипотеке, которая возникает в силу закона, существуют и другие проблемы, возникающие на практике.
Цель работы – раскрыть понятия и содержание ипотеки, ипотечного кредита
Объект работы – гражданское законодательство в правовой сфере, касающейся регистрации права на недвижимое имущество и распоряжения им
Предмет работы – законодательство об ипотеке и ипотечном кредите
Степень разработанности. Данной проблематике посвящены научные труды таких авторов как: Мейер Д.И., Шершеневич Г.Ф., Рубанова А.А., Голицына Ю.А., и др.

Содержание


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирования 6
Субъекты классической ипотечной схемы 6
1.3. Общие правила заключения договора об ипотеке 9
1.4 Имущество, которое может быть залогом ипотеки 11
ГЛАВА 2. Ипотечное кредитование 13
2.1.Особенности ипотечного кредита 13
2.2 Ипотечный брокеридж 14
2.3. Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг) при ипотеке 14
2.4. Права и обязанности заемщика 15
2.5. Факторы от которых зависит сумма кредита 17
2.6.Налоговые льготы в России 18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 20
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ: 22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование в современной экономике государства приобретает первостепенное значение и определяет возможности решения важнейшей проблемы обеспечения граждан жильем. Также , ипотечное кредитование содержит в себе огромный потенциал экономического развития, способен эффективно влиять на повышение стабильности функционирования банковской системы страны, что в совокупности определяет социально-экономическую базу модернизации.
Институт ипотечный брокераджа существует достаточно непродолжительное время, и до сих пор – новая для нашей страны профессия ипотечного брокера - не лицензирована.
В Российской Федерации происходят интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы и граждане, которые желают улучшить жилищные условия, так и государство, так как ипотечное кредитование привлекает в сферу строительства крупные инвестиции, которые значимы по размерам, являются долгосрочными.
В решении проблем несбалансированности рынка состоит основная задача в вопросах ипотечного жилищного кредитования, что обусловливает необходимость создания прочной институциональной основы ипотечного жилищного кредитования, таким образом обеспечивая финансовую стабильность и расширения возможности гражданам приобретать жилье на первичном и вторичном рынках.
Необходимо продолжать курс, взятый государством на социально ориентированную модернизацию федерального стандарта ипотечной деятельности.
Необходимо упрощение процедуры выделения земель под жилищное строительство и перевод неиспользуемых территорий в статус земель поселений, создание системы мониторинга рынка ипотеки.
Стимулирование регионализации ипотеки и дифференциации региональных механизмов институционального обеспечения данного вида кредитования также остается одним из проблемных вопросов.
Развитие современных институтов жилищного кредитования должно происходить с ориентиром на лучшие отечественные и зарубежные практики с точки зрения имплементации институтов.
Внедрение новых ипотечных продуктов, услуг, должны повышать доступность кредитования для различных категорий граждан, поэтому особое значение здесь приобретают государственные специализированные программы жилищного обеспечения.
В настоящее время актуализируется стандартизация процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, требуется повышение эффективности функционирования первичного и вторичного рынков ипотеки, сокращение трансакционных издержек и рисков.
Сохранение стабильности на рынке ипотеки возможно путем фондирования, что может быть обеспечено долгосрочными ресурсами институциональных инвесторов, включая системы пенсионного обеспечения и резервы страховых компаний.
Опыт промышленно развитых стран демонстрирует важную роль, которую играют ссудно-сберегательные программы в качестве источника долгих денег, а также как качественный инструмент отбора надежных заемщиков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации
2. Налоговый кодекс Российской Федерации
3. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой"
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
5. Федеральный Закон РФ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997)
6. С.Ю.Тюменцев «Развитие института ипотеки в современной российской экономике», автореферат, Волгоград – 2009
7. Д.Б.Раднаева «Правовое регулирование договора ипотеки», автореферат, М-2012
8. С.А.Литвинова «ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ», автореферат, Ростов-на-Дону-2013
9. Р.Н.Викторова «Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве», автореферат, Рязань -2011
10. э/ресурс «http://ipotеka.cosa.ru/ipo_char.php», доступ 01.03.2014 в 17.47
11. э/ресурс «http://www.ugra-nеd.ru/nеw/tеndеncy/mortgagе_brokеr/», «ЮГРА-недвижимость», выпуск 01.03.2014, доступ 01.03.2014 в 5.45
12. э/ресурс «http://alti.ru/krеdit/crеdit-263.html», доступ 01.03.2014 в 19.28
13. э/ресурс «http://dvmik.ru/prv.htm», доступ 01.03.2014 в 21.17