Благодарю за работу по теории государства и права, выполнена качественно, приятно было поработать)
Информация о работе
Подробнее о работе
Договор продажи недвижимости и проблемы его правового регулирования
- 25 страниц
- 2015 год
- 100 просмотров
- 0 покупок
Гарантия сервиса Автор24
Уникальность не ниже 50%
Фрагменты работ
Заявленной темой настоящего исследования является «Договор продажи недвижимости и проблемы его правового регулирования».
Данная тема выбрана в связи с ее актуальностью и значимостью, заключающейся в том, что в повседневности операции с жилым недвижимым имуществом приобрели массовый характер не только среди граждан, но и юридических лиц.
К сожалению, как показывает статистика, на рынке недвижимости до сих пор не изжиты случаи мошенничества, а судебные споры, связанные с приобретением жилья, стали постоянным явлением современности. Рынок недвижимости – это та сфера, которая требует логического мышления и внимательности к мелочам.
Актуальность заявленной темы исследования обусловлена также и тем, что закон закрепил специальный правовой режим объектов недвижимости, заключающийся в том, что право собственности, другие вещные права по договору купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации в качестве перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный режим сложился относительно недавно, а, потому, представляет интерес для исследования.
Объектом данного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере гражданского оборота недвижимого имущества.
Предметом исследования настоящей курсовой работы является договор купли-продажи недвижимости как институт обязательственного права.
Цель данного исследования заключается в рассмотрении особенностей договора купли-продажи недвижимости и выявлении проблем в его правовом регулировании.
Задачи данного исследования предопределены поставленной целью и представляют собой:
- анализ понятия договора купли-продажи недвижимости;
- изучение предмета договора купли-продажи недвижимости, субъектного состава и содержания этого договора;
- определение существенных условий договора купли-продажи недвижимости;
- выявление проблем правоприменительной практики по договору продажи недвижимости.
В литературе тема купли-продажи достаточно глубоко разработана, а потому, имеется и ряд статей и монографических работ не только теоретиков в данной области, но и практиков: М.И. Брагинского, О.Н. Садиковой, А.П. Сергеева и др.
Структура работы соответствует цели исследования и включает: введение; основную часть, состоящую из двух глав разделенных на параграфы, где получили разработку вопросы, поставленные в его задачах; заключение и библиографический список.
Введение………………………………………………………………………………………… 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права 5
1.1 Недвижимое имущество как объект правоотношений 5
1.2.Понятие и условия договора купли-продажи недвижимости 6
1.3.Особенности заключения и расторжения договора 8
купли-продажи недвижимости 8
Глава 2. Особенности применения норм о купли-продажи отдельных видов недвижимости 18
2.1. Особенности договора купли-продажи жилой недвижимости 18
2.2. Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости 19
Заключение 23
Список использованных источников 25
В заключение анализа изложенного материала позволяет сделать ряд выводов относительно заявленной темы исследования.
Своими корнями деление вещей на две категории – движимые и недвижимые – уходит в Древний Рим, к римским источникам. Такое деление основано, прежде всего, на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, характерной особенностью характеризующую недвижимую вещь, является то, что оно находится в одном и том же месте постоянно, обладают признаками, их индивидуализирующими и являются неизменными.
При характеристике признаков большинства недвижимых объектов, стоит отметить ту особенности, что в качестве таковой выступает, прежде всего, их неразрывная связь с землей, благодаря чему, обычно, они обладают повышенной стоимостью. Что касается данных объектов, то они, как правило, не способны к пространственному перемещению без причинения учета их назначения, и для этого специально предназначены.
Основной спецификой правового режима такого имущества оно заключается в возникновении, переходе, ограничении и прекращении права собственности, других вещных, а также некоторых обязательственных прав на него, которые происходят в особом порядке, требующем соблюдения не только письменной формы, но и обязательной государственной регистрации.
Само выделение особых правил, которыми регулируется продажа недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств, и, прежде всего: для большинства объектов недвижимости характерной особенностью является неразрывная связь с земельным участком, на котором, они собственно, расположены; по сравнению с другими объектами недвижимое имущество, как правило, обладает повышенной ценностью, а потому, охрана интересов сторон требует особых мер; законодательство, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости, устанавливает ряд ограничений связанных с их участию в гражданском обороте; как правило, недвижимость является незаменимой и индивидуально-определенной вещью.
Что касается договора купли-продажи недвижимости, то он характеризуется своей возмездностью, консенсуальностью и взаимностью. В качестве сторон договора купли-продажи с одной стороны выступает продавец, а с другой – покупатель. Как на стороне продавца, так и на стороне покупателя участниками договора могут быть любые субъекта права. Вместе с тем, когда в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающие правом хозяйственного ведения (а в случае с казенным предприятием – правом оперативного управления), оно имеет только ограниченные права, которые связаны с распоряжение имуществом, закрепленного за ним и осуществлять сделки без согласия собственника по продаже такого имущества не вправе. Несколько по иному положение обстоит с теми учреждениями, которые наделены правом отчуждения недвижимого имущества, которое ими приобретено за чет деятельности, разрешенной уставом учреждения, и учтено отдельным балансом.
В случае продажи объекта недвижимости осуществляемой в процессе приватизации действуют правило специального законодательства в области приватизации.
В качестве предмета рассматриваемого договора всегда выступает недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, позволяющим выделить его как вид. Именно имущество, обладающее признаками недвижимого имущества, выступает в качестве предмета такого вида договора. Этим обусловлено, что при заключении сделки, контрагенты должны принять меры по установлению обстоятельств того, является ли покупаемое (продаваемое) ими имущество движимым или недвижимым.
Данное обстоятельство выступает в качестве критерия от которого зависит как форма, так и содержание договора, а также его необходимость государственной регистрации. Действующим гражданским законодательством заключение договора купли-продажи недвижимости предусматривается в письменной форме, который подписывается его сторонами. При этом, в обязанность сторон, фактически входит государственная регистрация права собственности, а точнее перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Применительно к договору продажи жилых помещения, законодатель стороны такого договора обязывает производить его регистрацию под страхом его недействительности. Передача продавцом покупателю недвижимого имущества, исполнение продавцом такой обязанности, может происходить как до государственной регистрации, так и после нее. Что касается договора продажи жилой недвижимости, то заключенным он считается только с того момента, когда произошла его государственная регистрация.
В качестве существенного условия договора купли-продажи недвижимого имущества выступает его цена. Осуществление передачи недвижимого имущества происходит по передаточному акту (а равно, по любому другому документу, к нему приравненному) который подлежит подписанию сторонами такого договора.
Таким образом, можно говорить о том, что особенностью правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости относящегося к нежилой категории состоит в том, что до государственной регистрации перехода права собственности распоряжаться предметом договора не могут ни продавец, ни покупатель.
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ). Норма – М. М., 2014.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. С изменениями. Норма – М. М., 2015.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. с изменениями. Норма – М. М., 2015.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.
Специальная литература
5. Э.А. Абашин. Как купить или продать квартиру. – М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. – 28 с.
6. С.Е. Андреев, И.А. Сивачева, А.И. Федотова. Договор: заключение, изменение, расторжение. – М.: Проспект, 2007. – 376 с.
7. Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. – М.: Российская газета, 2006. – 224 с.
8. Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2012. – 632 с.
9. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2012. – 784 с.
10. Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось-89, 2007. – 750 с.
11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА – М – НОРМА, 2008. - 800 с.
12. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под ред. В.В. Залесского. - М.: Норма, 2007. – 648 с.
13. Оценка недвижимости: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федорова и др. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 496 с.
14. А. Дружинин, О. Григорьева. Все о регистрации недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2012. № 19. - С. 12.
15. М.Н. Комардина. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. - 2012. - № 15. - С. 15-19.
Ресурсы Интернет:
16. . Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол) / Режим доступа: privlaw.ru/old/koper-200404. rtf
Форма заказа новой работы
Не подошла эта работа?
Закажи новую работу, сделанную по твоим требованиям
